2022年這些城市雖然成交變少但房價依然很穩

                    市場克而瑞研究中心 2023-01-28 08:21:11 來源:丁祖昱評樓市

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                    ??2022年行業進入深度調整期,行業成交規模創2015年以來同期新低,房價負增長,持平2020年。

                    ??各能級成交量均出現顯著下挫,房價僅一線高位持增,二三線基本持平去年,同比漲幅顯著收窄,城市分化持續加劇。

                    ??為了更好的分析各城市短期市場變化,我們從全國百城中選取了60個核心城市,發現,這60個城市表現出短期熱度較高量穩價升型城市、加速回調量價雙跌類城市以及量跌價穩類城市三種走勢。

                    ??其中,量跌價穩類城市達到了45個,占總量的75%,這類城市一方面房價尚屬于階段性高位,并無明顯下挫,另一方面成交量卻出現了穩步回調,引起了我們的高度關注。

                    ??我們認為,這些在2022年房價持穩但成交回調城市或將在后期存在復蘇可能。

                    ??為了更好的了解這些城市,我們著眼于城市人口、收入等城市基本面因素,對于重點45城未來樓市發展空間進行預判。

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                    ??一個城市有多少人需要購房,我們主要是以當前各城市常住人口作為測算基礎。按照2016年-2021年各城市累計商品住宅成交規模除以當前常住人口規模,可得到人均購房面積,以此作為樓市飽和度指標,可以看出,該指標越大,未來樓市可成交的增長空間便越小。

                    ??結果來看,惠州、太倉、江陰、佛山、珠海、中山、常州等排名靠前,這類城市基本為長三角、粵港澳大灣區核心三四線城市,經歷了前幾年房價飛漲、成交放量,短期內均面臨需求見頂情況;

                    ??二是青島、???、蘭州、長沙等弱二線城市樓市飽和度也相對較高,雖然同為省會城市,但人口基數較低,省內吸附力有限使得短期內人均購房面積相對也保持在較高水平。

                    ??三是成交短期低迷筑底類城市諸如深圳、廣州、重慶、蘇州人均購房面積均不足5平方米,這類城市主要受困于房價較高,城市常住人口層面對未來成交仍會構成一定的支撐;

                    ??四是還有部分都市圈邊緣城市諸如泉州、廊坊、洛陽、泰州、鹽城、衡陽等,樓市飽和度也相對較低,廊坊基本在2016年放量之后便進入調整周期,年成交規模多年來維持低位,依據購房需求而言,來仍存在一定的增長空間。

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                    ??一個城市有能力買房,我們主要是測度各城市居民整體收入水平與當前房價是否匹配,以房價收入比來排序,可以看出,深圳、廣州、杭州位列“前三甲”,深圳領先,房價收入比高達41年,高端購買力支撐起深圳的新房市場,而廣州、杭州、東莞、福州、南京房價收入比基本也在20年左右,買房難度相對較大。

                    ??與之形成項目對比的是,衡陽、東營、晉江、江陰、長沙、廊坊、長春等整體房價處于較低水平,房價收入比均在9年以下,買房相對容易,后市只要行情有所起色,購房者以當前收入完全有能力買房入市。

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                    ??將人均購房面積和房價收入比兩個指標交叉分析,可以得到:需求是前提,有需求的城市未來樓市增長空間更大,而有能力則是必要條件,決定了成交何時能迎來集中爆發,因而按照這兩大維度,我們可以將45個重點城市分為以下幾類:

                    ??1、短期潛力型:蕪湖、洛陽等內生型城市和“藏富于民”寧波仍有機會

                    ??我們篩選了新房市場飽和度(人均住宅購入面積)低于7平方米和房價收入比低于13年的城市,這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛,房價偏低,目前主要是購房者觀望情緒嚴重,短期內入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖、南寧。

                    ??結合周期波動規律,這其中除了南寧、煙臺、泉州處于下行期之外,余下多數城市基本都處于平穩期或者低位徘徊期,整體成交規模相對固定,蕪湖、洛陽等算是典型的內生型城市,寧波藏富于民,購買力“兩極分化”嚴重,剛需乏力,改善觀望是其目前項目去化率節節回落的主要原因。而廊坊等環京城市得益于交通發展提速,人口外溢加劇,隨著北京城市副中心向通州轉移,未來成交仍處在一定的釋放空間。

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                    ??2、厚積薄發型:廣深寧蘇廬等短期房價過高,中長期仍具成長空間

                    ??我們篩選了新房市場飽和度(人均住宅購入面積)低于7平方米和房價收入比高于13年的城市,這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛,但房價偏高,短期購買力有見頂征兆,不過考量到其人口優勢,等待需求修復之后,未來成交規模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

                    ??結合周期波動規律,這其中除了西安、大連處于下行期之外,余下多數城市基本都處于平穩期或者低位徘徊期,值得關注的當屬廣州、深圳、南京等核心一二線城市,整體市場尚屬于上行期,年成交規模呈現出“U型”或“類U型”走勢,成交集中爆發之后,短期內難免面臨階段性瓶頸,不過考量其城市基本面較佳,人口吸附力較強,未來樓市成交規模還是具備一定的成長空間。

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                    ??3、需求飽和型:太倉、珠海、惠州等環核心城市或將面臨更長調整

                    ??我們篩選了新房市場飽和度(人均住宅購入面積)大于7平方米的城市,這類城市的突出特點為住宅需求相對飽和,對于這類城市而言,房價并不是決定居民購買的主要因素,決定因素為常住人口基數較低,若未來無外來投資投機需求加持,短期內成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、???。

                    ??結合周期波動規律,這其中徐州、蘭州整體呈現出節節攀升走勢,但基本也屬于“強弩之末”,杭州、太倉、珠海等樓市呈現出典型的投資性驅動特征,太倉主要承接上海外溢需求,珠海主要是粵港澳大灣區政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內投資客入場,而杭州更多依托于“城運”,G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進場,也使得杭州樓市呈現出明顯的“U型”特征,對于這類樓市而言,短期內整體市場趨于理性,購房更多集中在自住,投機需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負面影響,因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

                    ??而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市,未來整體樓市成交難言樂觀,筑底調整周期更長,3-5年或將逐步走出成交低谷。

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                    ??我們認為,除了短期熱度較高的北京、上海、成都等量穩價增型城市預期“強者恒強”之外,部分量跌價穩類城市還是具備一定的結構性機會。

                    ??如伴隨房地產行業調整,樓市購房需求復歸理性,投機投資需求退潮。新房飽和度和房價收入比雙低的平穩型樓市最具反彈機會。預期2022年會筑底回升,整體成交規模預期與2021年持平,并不會有太大波動。典型城市為衡陽、東營、廊坊、長春、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖。

                    ??除了有需求有購房能力的城市之外,新房飽和度較低而房價收入比較高的城市也存在一定的結構性機會。這類城市的顯著特征在于常住人口較多,或是因自身人口基數較大;或是因城市虹吸效應顯著,只是受困于短期購買力不足,剛需購房需求難于釋放。只要經歷需求的累積和修復,未來3-5年之內成交還是具備一定的增長空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

                    ??而針對于短期需求飽和類城市,2016年以來樓市高增長顯著透支了未來幾年的購房需求,人均購房面積基本都超過了7平方米,我們認為,該類城市房地產調整周期更長,若無明顯的人口增長,短期內成交量難有爆發空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、???。

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